Dia 3 de Janeiro foi agendada a AG para discutir o Benfica District. Claro que
há boa forma de um clube que gosta de se autodestruir, essa AG só tem coisas
erradas para todos: ora porque é em dia de jogo, ora porque é num (possível)
fim-de-semana prolongado, ora porque tem votação eletrónica, ora porque isto,
ora porque aquilo... Curiosamente, entre os candidatos que prometeram manter-se
(e bem) activos e até os que acharam que "isto não acaba aqui" à espera de uma
3a volta, só João Diogo Manteigas se manifestou e para, de forma responsável,
apelar à presença, a que possamos ouvir o projecto e decidir a nossa opinião em
conformidade.
O clube divulgou o procedimento envolvido para a AG
através de convocatória oficial:
Da convocatória destaca-se o seguinte:
- A AG será transmitida em
streaming no site oficial do Clube, algo que - estranhamente - levantou alguma
celeuma entre os benfiquistas. Eu acho fantástico que assim seja e surpreende
um total de zero pessoas considerando que era algo que estava anunciado por
Rui Costa nas eleições - talvez das poucas coisas novas que afirmou que iria
realizar.
Ë também dado a conhecer que o processo de deliberação decorrerá por voto
eletrónico aberto a partir do momento em que seja apresentada a proposta e
encerrando-se às 17.30 - portanto até 30min antes do jogo com o Estoril
que decorrerá no Estádio e que todos os presentes irão querer assistir e deixar
a AG bem antes das 17.30, portanto até aqui... tudo normal.
Ou não,
porque muitos já criticam o processo de voto eletrónico - o até aceite pelos
estatutos exceto para processos eleitorais (salvo acordo entre os candidatos).
Na altura pareceu bem a toda a gente não obrigar a que as votações em AG
requeressem um sistema com determinadas características definidas
estatutariamente, porque só queriam era por a cabeça nas eleições, achando que
as votações em AG "estavam controladas"... agora deram-se conta de (MAIS UM)
buraco que deixámos na votação dos estatutos...
Para as eleições não
podia haver outros mecanismos de voto por um único motivo para todos os que se
opunham: ia contra o deliberado nos estatutos. Agora já não acham bem que se
vote em eletrónico numa AG mesmo que isso esteja contemplado nos estatutos.
A
habitual democracia a gosto! Muito democráticos, desde que seja como eles querem
que seja.
Mas ainda que pudesse dar de barato esse tema, como propõem
então esses "iluminados" que seja a feita a votação por parte dos que irão
assistir à AG por Streaming???
- Ou será que preconizam que todos
possam assistir mas depois só uns possam votar?
- Ou será que preconizam
que só possa assistir quem tenha condições para estar no pavilhão?
Pois
deixando de dedicar tempo a quem critica por definição, inclusive lemos um
lamentável comentário de um ex candidato a um órgão da MAG dizer que que o
Benfica District "vem aí o maior enchimento de bolsos da história do Benfica"
sem que essa acusação gravíssima à honestidade, seriedade e legalidade dos órgão
sociais seja sustentada em nada - dado que o projeto ainda não foi apresentado.
Aliás esta atitude é uma clara violação do artigo 38º pelo qual nos debatemos e
bem.
Como saltou tudo a criticar o que ainda não se sabe, sobrou-lhes
pouco tempo de antena para questionarem o mais importante:
- Saber o que se vai deliberar?
- É a execução da obra, o projecto tal
como está?
... Ou serão integradas já propostas de melhoria?
...
Ou se houve essas propostas, se as mesmas vão ser apresentadas na AG por quem
as realizou?
... Se sim, não deveríamos conhecer antes?
Isto
sim são as perguntas que me interessa saber antes da AG e que me parece que a
convocatória poderia ter esclarecido.
Sobre o projecto em si mesmo,
basta ver o que estão a fazer os diversos Clubes por essa Europa fora (e já
nem falo dos EUA), e percebemos que a linha de abordagem comercial e de
infraestrutura para o District é muito semelhante á seguida por outros clubes
de dimensão europeia e com ambição a captação de receitas em escala.
Eu,
sobre o conceito em si, só tenho um CLARÍSSIMO SIM a votar. Mas... eu não vou
votar no conceito, mas sim no modelo global que o sustenta.
De
nada me serve haver "especialistas da especialidade" (os mesmos que são
especialistas em eleições, em estatutos, em contratações, em scouting, em
marketing, em finanças...) a dizer que o projecto é inviável porque está
próximo do Colombo (pausa para rir!!!) ou porque não há procura para certas
ofertas que o sustentam.
O que quero ler com atenção e ouvir em
detalhe é como é que o SLBenfica irá financiar o projecto (entendo que será
por divida, logo não coloca em causa nada sobre a estratégia futura para o
futebol e outras modalidades do projecto desportivo), mas acima de tudo como é
que irá gerar receita.
Tenho muitas questões que quero ver
esclarecidas:
-
A dívida é contratada numa SPV (veículo de projecto) ou fica no balanço
directo do clube/SAD?
-
O financiamento é com garantias materiais do clube (receitas de TV,
quotas, bilhética)?
- Prazo contratual: 15 anos exactos?
-
Que tipo de Plano de amortização está previsto?: francês (prestações
constantes), bullet parcial, ou amortização acelerada em anos de maior
geração de caixa?
-
Que impactos financeiros podem disparar restrições? Por ex.: se a margem
do Benfica District ficar abaixo de X M€, há obrigação de cash injection
pelo clube?
-
Em caso de choque macro (crise de consumo, quedas no mercado de
eventos), existe risco de o clube ter de “subsidiar” o distrito à custa
do orçamento do futebol?
-
Que mecanismos de ring-fencing estão previstos para garantir que project
finance não impacto o investimento no projecto desportivo?
-
Com que tipo de instituições estão a negociar (banca de investimento,
fundos infra, infraestruture debt funds, etc.)? Há espaço para co investidores institucionais em activos específicos (hotel,
residencial, arena) mantendo o controlo global do Benfica?
-
Existe estimativa de qual a segmentação de receita por eixo: Arena
multiusos, Pavilhões + modalidades, Retail & F&B, Hotel &
alojamento, Residencial (venda vs. arrendamento), Museu/tours/teatro,
Publicidade, naming rights & LED?
-
Quantos eventos/ano estão assumidos para a arena (concertos, corporate,
e Sports, finais de competições)?
-
Taxas de ocupação esperadas do hotel (sem necessidade de números
exactos, mas pelo menos ranges) para garantir viabilidade?
-
Níveis de ocupação de espaços comerciais e rendas médias esperadas
(€/m²).
-
Que match day impact esperam extrair da nova praça e do aumento de
tráfego nos dias de jogo?
-
O plano de 24 M€/ano é médio ao longo dos 15 anos ou refere-se aos
primeiros anos em regime de cruzeiro?
-
Que CAGR de receita é assumido (indexação à inflação, aumento de preços,
mais eventos internacionais)?
-
Como é que o clube pensa reinvestir parte desta margem (CAPEX adicional)
para escalar a receita, por exemplo, upgrading tecnológico da arena,
novas experiências imersivas, expansão...?
-
O que acontece ao modelo financeiro se: o número de eventos na arena for
20–30% inferior ao planeado? a ocupação do hotel for abaixo do planeado?
houver atrasos na colocação de operadores “âncora” de
restauração/retalho?
-
Existem contratos de pré-locação / pré-venda (pré-lease, pre-sale) já
assinados que reduzam risco de procura?
-
Qual é a sequência de fases: arena primeiro, pavilhões, praça,
hotel/comercial?
-
Há fases “auto-contidas” que possam entrar em operação e começar a gerar
cash-flow antes da conclusão total?
-
Existe um cronograma de milestones com datas-alvo por sub-projecto?
-
Que contingências de prazo estão assumidas para licenças (CML, demais
entidades), empreiteiros, problemas de solo, etc.?
-
Existem cláusulas de penalização por atraso para o empreiteiro geral?
-
Como se mitiga o risco de não estar pronto em 2030 em caso de atrasos de
12–18 meses?
-
É possível estruturar o projecto em módulos de investimento, onde cada
módulo tem um retorno claro (ex.: arena + retail adjacente) antes de
avançar para fases menos óbvias (ex.: residencial)?
-
Onde e como serão realocadas as equipas de modalidades (treino e
competição) durante a obra?
-
Que garantias de calendário competitivo (incluindo equipas de formação)
o clube assume internamente?
-
Vai haver recurso a pavilhões municipais, parcerias com outras
entidades, ou módulos provisórios?
-
Qual é o impacto previsto em acessos, bilhética, segurança e circulação
nos dias de jogo durante cada fase de obra?
-
Haverá períodos de capacidade reduzida ou de inoperacionalidade parcial
(por ex. algumas zonas de hospitalidade, museu fechado, etc.)?
-
Como é que isso é refletido nas projeções de receita matchday do clube
(que não fazem parte dos 37 M€ adicionais, mas são relevantes para o
futebol)?
-
Com pavilhões de 2.500 e 1.500 lugares, há um compromisso explícito de:
aumentar o número de jogos transmitidos / com público (mais bilhética)?
permitir mais eventos de modalidades de base, finais de competições,
etc.?
-
Quem são os financiadores de referência (banca comercial, bancos de
desenvolvimento, fundos infra)?
-
Há objectivo de alargar o sindicato a mais instituições para diluir
risco?
-
Arena multiusos: será operada pelo próprio Benfica, por modelo de
naming? E o Estádio?
-
Hotel: parceria com cadeia hoteleira internacional, marca própria, ou
operador nacional?
-
Retail: operação directa do clube ou gestão por um property manager com
experiência em centros comerciais / retail parks?
- Os contratos com operadores são do tipo renda fixa + variável?
-
Que mecanismos garantem que o Benfica participa no upside se o projecto
superar expectativas (por ex., partilha de receitas adicionais)?
- Qual é o target realista de capacidade? Serão os 80.000?
-
Que cenários estruturais foram estudados (tipo City, Real, Barça) para:
aproximar bancadas ao relvado; criar fileiras adicionais com alta
valorização (premium, pitch-side); integrar melhor os LED boards
laterais sem comprometer segurança e sightlines?
-
Qual o custo incremental vs. retorno esperado em bilhética e media
rights internos
-
Que novos inventários de publicidade digital são esperados (LED facade,
ribbon screens, zonas hospitality) e quanto destes 37 M€ vêm daí?
-
Há plano para naming rights do estádio, da arena e do próprio Benfica
District, e com que ordem de grandeza (anualidade) é que isso entra no
business plan?
As minhas duvidas (e são muitas) vão muito mais por aqui e espero aguardar
serenamente para as ter esclarecidas no dia 3 de Janeiro onde ouvirei
pacientemente as explicações e colocarei as duvidas que entender. Caso entenda
que não estão assegurados os devidos esclarecimentos, apesar de considerar um
projecto válido, importante e necessário, votarei contra por ser uma boa ideia
mal apresentada e consolidada.
Se forem endereçadas estas questões
de forma válida, estruturada e consolidada, irei votar favoravelmente.
VIVA
O SPORT LISBOA E BENFICA!
